フラット３５には買取型よりもっと金利が安い保証型がある

土地の場所も、外観も内装も気になるけど、やっぱ家を買うならお金の話はとことん詰めたい！そんなこれから家欲しいと思ってる方にはとっても気になる金利の話。

フラット３５という単語は知ってるけれど、どんなローン商品なのかわからない方も多いと思うから詳しいことと、通常のフラットより安い金利の「保証型」という住宅ローンをご参考までにブログにしてみます。

フラット３５には買取型よりもっと金利が安い保証型がある

フラット３５には買取型と保証型がある

フラット３５とはその名の通り35年固定金利で借りられる住宅ローン。

固定金利は得か損かという話は置いといて、メリットとしては固定額を返済していくから住居費の変動がなく生活費を考えるにあたって心理的負担がないことかな。

あとは団信が任意加入だから健康面で住宅購入を諦めてる方にはフラットなら借入できることも。

通常のフラット３５「買取型」はどこの金融機関にも大抵あり、窓口でフラットで住宅ローンを組みたいといえばいい。

逆に保証型は新規の取扱いを金融機関6社のみになっていて(2019年12月現在)、有名なところでは、アルヒやSBIネット銀行になるかな。

保証型の注意事項として、住宅建設費または住宅購入費に自己資金を10％入れる必要があり、自己資金投入額で金利が優遇されている。つまり、自己資金10％用意出来ないなら低金利の保証型は使えないということになる。

買取型と保証型の金利を比べてみよう

フラットは年収における返済負担率の基準がある。すべての借入(マイカーローン、教育ローン、カードローン、リボ払いなど）の合算額が以下のとおりとなっている。

アルヒの場合 

フラット３５なら取り扱いが一番多いというアルヒで買取型と保証型だと金利がどれだけ違うのか？(2019年12月）

団信なし、フラットS適用(高性能住宅なので当初金利が0.25％低くなる）で比べてみる。

なお、スーパーフラット９S(保証型）だけは返済負担率設定が20％となっているので使いにくいとは思う。

商品名	当初10年	11年目以降
スーパーフラット6S(保証型)	0.48%	0.73%
スーパーフラット7S(保証型)	0.53%	0.78%
スーパーフラット８S(保証型)	0.58%	0.83%
スーパーフラット９S(保証型)	0.63%	0.88%
フラット35S(買取型)借入9割以下	0.76%	1.01%

保証型の事務手数料は借入金額の2.0％に相当する金額(最低事務手数料は20万円)(税別) 。

アルヒほんと安いわぁ…。

買取型でも0.76％なのに、自己資金2割入れると0.58％という驚きの固定金利。

SBIネット銀行の場合

SBIでは保証型で団信加入しなければならず、その分アルヒよりも金利が高い。こちらも同じようにフラット35Sの0.25％当初金利が低くなるタイプで比べてみた。

アルヒのように自己資金10％でも返済負担率の縛りが20％ということもない。

商品名	当初10年	11年目以降
フラット35S(保証型)借入割合80％以下	0.78%	1.03%
フラット35S(保証型)借入割合90％以下	0.86%	1.11%
フラット35S(買取型)借入割合90％以下	0.96%	1.21%

保証型の事務手数料は借入金額の2.2％に相当する金額(最低事務手数料は11万円)(税込み)。

比較として、SBIネット銀行の住宅ローンでは変動金利で0.457％です。

フラットの基本的なこと 

・住宅金融支援機構で定めた技術基準(適合証明書の交付が必要)であること。

・保証料、連帯保証人が不要

・一部繰上返済手数料はインターネットからなら無料（全額繰上返済手数料はかかり、金融機関によって金額は異なる）

・ローン商品内容は同一でも適用金利と融資手数料は金融機関で異なる

・ローン資金を受取時に返済までの金利と返済額が確定する

・一戸建てなら70㎡以上、マンション等の場合は30㎡以上が必要

・借入金額は100円万以上8,000万円以下で、借入期間は15年以上であること

・元利均等、元金均等のどちらも適用できる

・借入時の金利は毎月見直すので要チェック

・申込時年齢が満70歳の方

・日本国籍か永住許可を受けているか特別永住者

・住宅と土地に第１順位の抵当権を設定すること

・セカンドハウスにも使える

まとめ

金融機関が6社しかないこと、自己資金を最低10％入れる必要があること、35年固定金利であることを理解してフラットを検討するかどうかはあなたしだい。

私はこの金利が安い時には変動でがんがん返して派だが、金利上昇におびえるリスクがないので安定感を求めるならフラットはアリだと思う。