住宅購入時の共有名義と持ち分比率、派生して考えられること
共働きが当たり前の時代、住宅は夫婦共有名義にする方も多くなってきた。
共有名義のメリット、デメリットは？
比率はどうしたらいいの？
そんなことまで考えなきゃいけないの？！ということまでわかってることを書こうかなと。
住宅購入時の共有名義と持ち分比率、派生して考えられること
共有名義の基本のキ「登記」とは
家を購入すると、所有権移転登記または保存登記をする。
この土地と家の権利は「私のモノ！」と登録すること。
不動産の登記事項証明書(登記簿謄本ともいわれるもの）は法務局へ行けば誰でも取得することができる。
真ん中の権利部(甲区)に所有者の名義が載る。
共有名義だとこんな感じ。
例
共有者
住所 東京都〇〇区～～～～
持ち分 2分の１
氏名 鈴木 太郎
住所 東京都〇〇区～～～～
持ち分 2分の１
氏名 鈴木 花子
不動産を購入する際、この持ち分割合をどうすればいいのか聞いてみて、不動産業者も建築会社も、まさかの司法書士も、夫婦なんだから1/2でいいんじゃないですかね？(*'▽')とサラっと言ってきたら(実際いっぱい存在する）税理士に相談しましょう。
分からないから適当に言ってるだけか、めんどくせーから適当に言ってるだけです。
将来の相続、贈与、はたまた家を買うときにこんなことは言いたくないが離婚時の財産分与のことまで考えて持ち分比率をはっきりすること。
住宅の持ち分比率はお互いお金を出した分で決める
誰がいくら出したのかハッキリさせること。
・独身時の貯金
・親や祖父母などからの住宅資金援助(例えば妻の実親からの援助ならば妻の分）
・自分が返済する予定のローン金額
独身時の貯金や親からの援助は自分のモノ
妻が独身時の貯金を自分の住む家なのだからと頭金にしてしまい、なあなあに夫の単独名義にすることは妻から夫への贈与になり、金額によっては贈与税がかかってくる。
親からの資金援助もその考え方で、妻の親からの援助をそのまま夫名義にすると贈与になるので注意。
実親などからの援助は住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度を申請すれば贈与税がかからない
自分が返済する予定のローン金額について、ローンの組み方で持ち分が違う
夫婦収入合算でローン申請する方はたくさんいるでしょう。その組み方で比率が違ってくるので注意しよう。
・連帯保証人 主たる債務者のもの
・連帯債務 各々の比率
・ペアローン 各々の比率
連帯保証人のタイプで組む方が多いのではないだろうか？実際収入合算の連帯保証人で住宅ローンを組むのが一番多いのだ。
パート収入で所得が安定しない、いずれ出産を考えて無職の時期があるからと夫債務でOKと納得しているならいいのだが、妻の返済額が多いならば連帯債務やペアローンの住宅ローンを考えよう。
連帯債務やペアローンならば夫婦それぞれに住宅ローン控除を使えるし、持ち分比率も上がる。
連帯債務の有名どころは「フラット」である。
団信も任意なので、持病のある人もローンを組める所得があるならば大丈夫。
フラットはどこの金融機関でも扱っているから一度相談してみて決めたらいいかも。
ただし、ペアローンや連帯債務は個々の債務であるため、片方が働けなくなった場合のことを熟慮する必要がある。
夫婦で貯めた頭金の比率はどう考えるの？
夫婦で貯めていたとしても、同じ口座に貯めていますか？別々に貯めていますか？
別々ならわかりやすいが、１つに貯めているならば名義人からの持ち出しという考え方になり、名義人の持ち分となる。
固定資産税や不動産取得税って誰が払う？
固定資産税、不動産取得税は共有者全員に連帯納税義務がある。
物件が例えば10万円の固定資産税の課税がされるなら、持ち分は関係なく代表者に10万円の通知がくる。代表者を変更したい場合は代表者変更届を提出しよう。
不動産取得税の納税通知書は共有者全員に送付される。金額は全て一緒になっていて全員分の金額であり、1人分という意味ではない。誰か１人が納税するなり、割り勘で徴収するなりするといいでしょう。
共有名義のメリットとデメリットとは
・相続税の節税
配偶者が亡くなったとして、住宅の評価が亡くなった配偶者分だけになるので、相続税の節税になる。
・住居の遺産分割において、モメても自分の持ち分はあるという安心
・勝手に売られることはない。逆にいうと売りたい時には勝手に売れない(共有者全員の承諾が必要）。離婚時の住宅ローンについてブログにしています。
・連帯債務、またはペアローンはそれぞれ住宅ローン控除ができる
住宅ローン控除とは年末のローン残債に対して１％の所得税額控除があるというもの。それぞれの残債に対してできる。
・売却時には居住用財産の特別控除がそれぞれ受けられる
居住用の住宅を売却した場合、譲渡益の3,000万円まで税金はかからない。つまりそれぞれ3,000万円受けられるのだ。所得税の節税、または税金がかからなかったということも。
・購入時費用が人数分かかる
購入時には、登記費用とローンの諸費用が人数分かかってしまうことになる。
共有名義にすることの心構え
共有名義の税制上のメリットはあるけども気になるのはデメリットの方。
通常、共有状態で不動産は持つべきではないと思っている。相続が起こった時、離婚になった時、贈与する時と不動産を手放す時にモメるからである。
売ってしまいたい人もいれば、所有しておきたい人もいて、考え方も家計状況も違うからである。
モメてモメて結局話が進まずそのまま放置され負債だけが負担になったり、相続が進んで法定相続人が増え、ますます手が付けられなくなってしまうことも。
けど自分に置き換えて考えると、独身時に必死にお金を貯め、親からもありがたい援助を受けたのに、夫の名義にしてまさかの離婚になった時夫が自分のモノだと主張し勝手に売ったらブチぎれるね…。
相続協議だってそう。単独名義で持っていたとしても法定相続人のお財布事情や今までの背景でモメる時はモメる。
相続財産が家のみだと、高齢の母親が住んでいても遺産分割のために売らざるをえないケースだってある。
結論、いつか家を手放す時は覚悟を決めよう！
結論が参考になりませんでしたね…。覚悟という心構えですハイ。
